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杨奕文 | 关于“低价买房”的一些思考

2021-10-25 21:31:34 来源:

如果要说《刑法》中哪类罪名最难辩护,我相信职务犯罪一定会位列榜单的前三名。近年来办理的职务犯罪案件,用“吃力不讨好”来形容一点不为过。看似证据上各种漏洞,看似法律适用上各种缺陷,又看似稳操胜券,但往往以失败告终,司法机关全部采纳公诉意见或者有针对性的驳回一些可有可无的内容往往成了主流,究其原因,懂的都懂。

实践中,职务犯罪案件的证据认定习惯性的采用较为宽松的方式。拿受贿罪举例,最高刑虽然为死刑,但目前看来,只要行贿人承认行贿,受贿人承认受贿,也不过于关注款项的出处和去处等客观内容,只要双方言辞证据一致就可以定罪,这显然是极不妥当的。相比于同样可定死刑的比如说故意杀人罪来说,不是说嫌疑人说杀了人,证人说是嫌疑人杀的就可以定罪,你是不是还要找到尸体,是不是还要勘验检查尸体的死因,有凶器的是不是还要找到凶器等等,证据链完整的情况下才能定罪。相比之下,职务犯罪的证据链显得过于简单粗暴了。

不扯这么多了,开始本文的内容。

最近在办的职务犯罪中,似乎“低价买房”问题成为了常客,但往往也变成了最有争议的问题。

例如:A是某地的农业局局长,B是房地产开发商,按照B公司的销售政策,购买房屋具有优惠,有折扣价,购买的多有团购价,领导购买能再优惠,介绍他人购房有介绍费等等。于是A找B买房,还带了其他亲朋好友一共购买了6套房,有商铺、有商品房,A为了能够让自己购买的房屋价格享受到最大的优惠,除了让B按照正常的折扣和优惠政策用足外,还让B把其他5套房屋的优惠价格算到他自己购买的房屋上,B在不违反公司财务、销售政策的情况下照做。由此,A以60万购买了房屋,经鉴定该房屋市值100万,差价40万。

问:上述案例中,A的行为能否认定为受贿罪中的“低价买房”?

要搞清楚上面的问题,我想,首先应当依次弄清下面的问题:

1、开发商的这么多优惠政策是仅针对A的,还是具有普遍性?

如果具有普遍性,比如说C来购买房屋,而且买这么多套,也能享受这些优惠,那么自然不能因为A是领导,就说他是低价买房,否则有先入为主的嫌疑。

2、优惠政策有一个幅度,比如说优惠5%-10%,B给A优惠了10%,给C优惠了5%,那么A是不是低价买房?答案也是否定的。

两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》中明确规定“市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件,以优惠价格购买商品的,不属于受贿。”所以,只要是B事先设定,那么给A以最低优惠价,也不能说A是低价买房。

3、B有没有给其他5套房算优惠?

既然是普遍性销售政策,另外5套房必定会享受到优惠,而不是选择性的享受优惠。

4、A能不能要求将其他房屋的优惠算到他自己房屋的头上?或者说B可不可以按照A的要求将优惠一起算到一套房的头上?

回答这个问题前,我们先假设如果换成是C,B还会这么做吗?

这就好比去买电脑,按理说买一台电脑送一个鼠标,C找到B说我给你多介绍点客户,但你不要给他们送鼠标了,把鼠标都给我,B答应。于是,C介绍了5个客户给B,B按原价把电脑售出,另外把5个鼠标给了C。虽然其他人不知情,少得到了鼠标,但不能说C违反了刑法,最多是侵权而已。因为,无论是买房还是买电脑,本质上都属于民事行为,是民事法律调整的范畴,对于私权来说,法无明文规定即可为。

那么,既然C不违反刑法,凭什么说A是领导就违法了?而且既然B不违反销售政策,也就是说这种销售方式是可行的,既然可行,按照刑事诉讼的规则和法理,应当允许这种可能性发生,也不能因为销售对象是A,就否定这种可能性存在。

5、B这样销售,有没有损失?

按常理,如果是“低价买房”,则A少支付了对价,B少获得了收益,B受到了损失。但这个案例中,6套房屋的总价不变,只是单价有所区别,B本质上不会少获得收益,自然不存在损失一说。

这么看来,A的行为似乎不属于“低价买房”的范畴。

遗憾的是,实践中司法部门依旧判定上述情况属于“低价买房”,不得不说争议极大。

上述案例欢迎大家理性探讨。

关于“低价买房”的问题,《刑事审判参考》[第1432号]寿永年受贿案,从新房和“二手房”买卖中如何认定房屋市场价,如何认定国家工作人员的购房价是否明显低于市场价,两个方面作了阐述,具有一定的参考价值。

总之,职务犯罪案件虽然办理过程艰辛,但值得研究的问题不少,争议性的问题也很多,不能因为实践困难就知难而退,信念必须要有,如果实现了呢?